Immobilie verkaufen an der Nordsee. Ohne böse Überraschungen.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf verzögert. Käufer und Banken wollen genau wissen, was sie kaufen. Diese Papiere sollten Sie zusammenstellen:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
• Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Baugenehmigung und Baubeschreibung, soweit vorhanden
• Nachweise über Modernisierungen, etwa Rechnungen für Heizung, Fenster oder Dach
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Höhe der Erhaltungsrücklage
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Nachweise über Kautionen
• bei geerbten Immobilien: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift

Vieles davon können wir für Sie bei Grundbuchamt, Katasteramt oder Bauamt anfordern, wenn Sie uns bevollmächtigen. Beim Direktankauf reicht uns zu Beginn deutlich weniger.

Der Energieausweis

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die wichtigsten Kennwerte gehören schon in jede Immobilienanzeige. Seit Ende Juli 2026 regelt das das Gebäudemodernisierungsgesetz, an den Pflichtangaben in der Anzeige hat sich nichts geändert:

• Art des Ausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
• wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes laut Ausweis
• Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Der Verbrauchsausweis beruht auf den Heizkosten der letzten Jahre, der Bedarfsausweis auf einer Berechnung anhand der Bausubstanz. Für viele ältere Häuser ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Wer die Pflichtangaben weglässt, riskiert ein Bußgeld. Ausgenommen sind nur wenige Gebäude, etwa Baudenkmäler.

Vom Entschluss bis zum Geld

1. Wert ermitteln, ein bis zwei Wochen

Am Anfang steht ein realistischer Angebotspreis. Er entsteht aus Vergleichsverkäufen, dem Bodenrichtwert, dem Zustand und der Lage. Ein zu hoher Preis kostet am Ende fast immer Geld, weil die Immobilie lange inseriert bleibt und Käufer misstrauisch werden.

2. Unterlagen und Vermarktung, vier Wochen bis mehrere Monate

Mit vollständigen Unterlagen, guten Fotos und einem klaren Exposé geht die Immobilie in die Vermarktung. Besichtigungen finden einzeln statt, ernsthafte Interessenten legen eine Finanzierungsbestätigung vor.

3. Notar und Auszahlung, vier bis acht Wochen

Haben Sie sich mit einem Käufer geeinigt, bereitet der Notar den Kaufvertrag vor. Nach der Beurkundung kümmert er sich um Auflassungsvormerkung, Löschung alter Grundschulden und die Fälligkeit des Kaufpreises. Die Übergabe erfolgt meist am Tag der Zahlung.

Wer beim Verkauf was bezahlt

Als Verkäufer zahlen Sie

• den Energieausweis, falls kein gültiger vorliegt
• die Beschaffung fehlender Unterlagen
• die Löschung eingetragener Grundschulden
• gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie einen Kredit vorzeitig ablösen
• bei einem Verkauf mit Makler die vereinbarte Courtage

Der Käufer zahlt

• die Grunderwerbsteuer, in Niedersachsen 5 % des Kaufpreises
• Notar und Grundbuch, zusammen etwa 1,5 bis 2 %
• bei einem Kauf über einen Makler die Käuferprovision laut Exposé

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Privatkäufer zahlen Verkäufer und Käufer die Maklercourtage in gleicher Höhe. Beim Direktankauf durch Deichkapital fällt keine Courtage an.

Steuern: die Zehnjahresfrist

Gewinne aus dem Verkauf einer privaten Immobilie sind in der Regel steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb dieser Frist kann ein Gewinn einkommensteuerpflichtig sein.

Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutztes Wohneigentum: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann dagegen als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden.

Erbschaft, Vermietung, Trennung

Geerbte Immobilie

Für den Verkauf brauchen Sie einen Nachweis der Erbfolge und in der Regel die Berichtigung des Grundbuchs, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei ist. In einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben zustimmen. Mehr dazu in unserem Ratgeber Haus geerbt in Ostfriesland.

Vermietete Immobilie

Eine vermietete Immobilie können Sie jederzeit verkaufen. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Details im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.

Trennung oder Scheidung

Gehört die Immobilie beiden Partnern, müssen beide dem Verkauf zustimmen. Alternativen sind die Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung des anderen oder die gemeinsame Vermietung. Eine Teilungsversteigerung ist meist die teuerste Lösung.

Vorher renovieren?

In den meisten Fällen nicht. Große Renovierungen holen Sie beim Verkauf selten wieder herein. Aufräumen, reinigen und kleine Mängel beheben lohnt sich dagegen fast immer.

Makler oder Direktankauf?

Der Verkauf über einen Makler bringt in der Regel den höheren Preis, braucht aber Zeit, Besichtigungen und Vorbereitung. Der Direktankauf ist schneller und diskreter, der Preis liegt dafür meist unter dem Marktpreis. Bei Deichkapital bekommen Sie auf Wunsch beide Zahlen nebeneinander und entscheiden selbst.

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