Die Fragen, die uns Eigentümer an der Küste am häufigsten stellen, hier einmal in Ruhe beantwortet. Ohne Fachchinesisch und ohne den Versuch, Ihnen dabei etwas zu verkaufen.
Der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf um Wochen verzögert, sind fehlende Unterlagen. Fangen Sie damit an, bevor Sie inserieren.
Wenn Sie uns beauftragen, besorgen wir diese Unterlagen für Sie. Beim Direktankauf brauchen wir deutlich weniger davon, weil wir das Objekt ohnehin selbst prüfen und nichts an einen Dritten vermarkten müssen.
Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, muss spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. Schon in der Anzeige sind Angaben daraus Pflicht.
Nach § 87 des Gebäudeenergiegesetzes müssen in jeder kommerziellen Immobilienanzeige fünf Angaben stehen: die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Fehlt eine davon, drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro, und Wettbewerber können abmahnen.
Es gibt zwei Arten. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre und ist günstiger. Der Bedarfsausweis wird auf Basis der Bausubstanz berechnet, ist aufwendiger und für ältere Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen häufig vorgeschrieben. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig.
Vergleichswerte, Zustand, Lage und Vermietungsstand. Ein realistischer Preis von Anfang an spart Monate. Rechnen Sie mit ein bis zwei Wochen.
Papiere zusammentragen, Fotos, Exposé, Inserate und Besichtigungen. Je nach Objekt und Preis vier Wochen bis mehrere Monate.
Nach der Einigung Vertragsentwurf, Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Löschung alter Grundschulden. Bis zum Geld vergehen üblicherweise vier bis acht Wochen.
Beim Direktankauf entfällt der komplette mittlere Teil. Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin sind sechs bis acht Wochen realistisch.
Energieausweis, Beschaffung von Unterlagen, die Löschung eingetragener Grundschulden im Grundbuch, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank und die vereinbarte Courtage.
Grunderwerbsteuer, in Niedersachsen fünf Prozent des Kaufpreises, dazu Notar und Grundbuchamt mit zusammen rund zwei Prozent sowie die auf ihn entfallende Courtage.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher schreibt § 656c BGB vor, dass beide Seiten dieselbe Höhe zahlen, wenn der Makler für beide tätig wird. Bei uns sind das jeweils 2 % vom Kaufpreis.
Wer eine Immobilie im Privatvermögen länger als zehn Jahre hält, verkauft den Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei. Verkauft er früher, fällt Einkommensteuer auf den Gewinn an.
Die Frist läuft von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, nicht von Übergabe zu Übergabe. Eine Ausnahme gilt für selbst genutztes Wohneigentum: Wer im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt hat, verkauft auch vorher steuerfrei.
Wichtig für alle, die mehrere Objekte besitzen: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann entfällt die Steuerfreiheit nach zehn Jahren rückwirkend und es kommt Gewerbesteuer dazu.
Wichtiger Hinweis: Das ist eine allgemeine Erklärung, keine Steuerberatung. Wir dürfen und wollen Ihre Steuer nicht gestalten. Für Ihren konkreten Fall gehört diese Frage zu einem Steuerberater, und wir sagen Ihnen offen, wann dieser Punkt erreicht ist.
Zuerst brauchen Sie den Nachweis, dass Sie verfügen dürfen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Danach muss das Grundbuch berichtigt werden, das ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen und beim Notartermin vertreten sein, notfalls über eine Vollmacht. Das ist organisierbar, auch wenn nicht alle vor Ort wohnen.
Ja, jederzeit. Kauf bricht nicht Miete, das Mietverhältnis geht unverändert auf den Käufer über. Ihre Mieter müssen nicht ausziehen und Sie müssen niemandem kündigen. Für Kapitalanleger ist eine bereits vermietete Wohnung sogar attraktiver, weil ab dem ersten Tag Miete fließt. Für Selbstnutzer ist sie schwerer verkäuflich, weil sie erst Eigenbedarf anmelden müssten.
Solange beide im Grundbuch stehen, kann keiner allein verkaufen. In der Praxis gibt es drei Wege: gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen, einer zahlt den anderen aus und übernimmt die Finanzierung allein, oder die Immobilie wird vorerst vermietet. Ein Direktankauf ist in diesen Fällen oft der ruhigste Weg, weil er schnell geht und keine monatelange Vermarktung braucht.
In den meisten Fällen nein. Große Renovierungen holen den investierten Betrag beim Verkaufspreis selten wieder herein. Was sich fast immer lohnt, ist Aufräumen, Entrümpeln und gründliches Putzen, weil das den Eindruck stärker verändert als eine neue Küche. Beim Direktankauf ist es ohnehin egal, wir kaufen im Ist-Zustand.
Wenn Sie Zeit, Nerven und Marktkenntnis haben und Ihre Immobilie in gefragter Lage steht, können Sie privat verkaufen. Der Makler lohnt sich vor allem, wenn der richtige Preis unklar ist, wenn Sie nicht vor Ort wohnen, wenn viele Beteiligte mitreden oder wenn Sie nicht möchten, dass fremde Menschen ohne Vorprüfung durch Ihr Wohnzimmer laufen. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch ehrlich, in welche Kategorie Ihr Fall fällt.
Rufen Sie an. Ein Gespräch kostet nichts und bringt oft mehr Klarheit als drei Stunden im Internet.
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