Zwischen Deich und Binnenland liegen zwanzig Kilometer und zwei völlig verschiedene Märkte. Wer hier kauft, verkauft oder investiert, sollte den Unterschied kennen. Hier steht, was wir aus eigenen Käufen und aus jeder Besichtigung darüber gelernt haben.
Küstennähe kostet Aufschlag und bringt Ferienvermietung. Binnenland kostet weniger und bringt stabile Dauermieter. Beides kann sich rechnen, aber nie auf dieselbe Weise.
Norddeich ist der Ausgangspunkt zu den Inseln. Das prägt den Markt stärker als alles andere.
Je näher am Deich, desto stärker konkurriert die Dauervermietung mit der Ferienvermietung. Das treibt die Preise, macht die Rechnung aber auch unruhiger: Ferienvermietung bringt in guten Monaten deutlich mehr und in schlechten gar nichts, dazu kommen Reinigung, Verwaltung und Leerstandszeiten. Wer den Aufschlag für Küstennähe zahlt und dann normal dauervermietet, rechnet sich das Objekt oft schön.
Zentral in Norden ist die Lage ruhiger und die Rechnung ehrlicher: solide Dauermieten, gewachsene Wohngebiete, Nachfrage von Familien und von Menschen, die aus den Dörfern näher an Ärzte und Einkauf ziehen wollen. Für Buy-and-Hold ist das aus unserer Sicht die verlässlichere Bank.
Aurich ist Kreisstadt und Verwaltungsstandort. Wo Behörden und Arbeitgeber sitzen, gibt es Menschen mit festem Einkommen, die eine Wohnung suchen.
Für Kapitalanleger ist das der ruhigste Teil des ostfriesischen Marktes. Kein Küstenaufschlag, dafür planbare Nachfrage nach Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen und nach Reihenhäusern in gewachsenen Siedlungen. Wer seine erste vermietete Immobilie kauft und Wert auf Schlaf legt, ist hier gut aufgehoben.
Unser eigenes Reihenmittelhaus in Aurich haben wir genau aus diesem Grund gekauft: zentrumsnah, gepflegt, dauerhaft vermietbar. Die Rechnung dazu zeigen wir Interessenten offen.
Emden ist die größte Stadt der Region und der einzige Ort mit echter Industrie im Rücken.
Das Volkswagenwerk, der Hafen und die Hochschule sorgen für eine Mieternachfrage, die es sonst in Ostfriesland so nicht gibt: Schichtarbeiter, Pendler, Studierende, Fachkräfte auf Zeit. Wer kleinere Wohnungen vermietet, findet hier am schnellsten Mieter.
Gleichzeitig ist der Markt kleinteiliger als er wirkt. Zwischen einem Stadtteil und dem nächsten liegen bei der erzielbaren Miete schnell zwei Euro pro Quadratmeter. Das kann man nicht aus einem Portal ablesen, das muss man vor Ort wissen.
Leer und das Umland Richtung Westoverledingen sind der Teil der Region, in dem die Einstiegspreise noch niedrig genug für zweistellige Renditeziele sind.
Hier haben wir gemeinsam mit einem Partner unser Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten gekauft. Der Grund war schlicht: Der Kaufpreis pro Quadratmeter lag deutlich unter dem, was in Norden oder Aurich für vergleichbare Substanz aufgerufen wird, während die Mieten nicht im selben Verhältnis niedriger sind.
Der Preis dafür ist Aufwand. Objekte in dieser Lage haben häufiger Sanierungsstau, und die Mietersuche dauert länger als in der Stadt. Wer das einkalkuliert, findet hier die interessanteren Zahlen. Wer es nicht einkalkuliert, kauft sich Ärger.
Keine Lage rettet einen zu hohen Kaufpreis. Wir haben Objekte in guten Lagen gesehen, die sich nicht gerechnet haben, und Objekte in unauffälligen Lagen, die seit Jahren zuverlässig Miete bringen.
Deshalb rechnen wir jedes Objekt einzeln durch, mit Kaufnebenkosten, Rücklage, Verwaltung und einem realistischen Mietausfallwagnis. Manchmal ist das Ergebnis: Finger weg. Das sagen wir dann auch.
Sagen Sie uns, was Sie vorhaben, dann sagen wir Ihnen, wo es sich lohnt. Kostenlos und unverbindlich.
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