Wer Ferienwohnungen kauft
An der ostfriesischen Küste kaufen vor allem drei Gruppen: Menschen, die selbst Urlaub machen und in der übrigen Zeit vermieten, Kapitalanleger, die auf die Einnahmen schauen, und Käufer, die später an die Küste ziehen möchten. Jede Gruppe stellt andere Fragen. Ein gutes Exposé beantwortet alle.
Die wichtigste Frage: die Genehmigung
Ob eine Wohnung an Feriengäste vermietet werden darf, regelt das Baurecht. Maßgeblich sind die Baugenehmigung und der Bebauungsplan, in manchen Gemeinden zusätzlich Satzungen zu Ferien- und Zweitwohnungen. Ist die Ferienvermietung nicht genehmigt, braucht es in der Regel eine Nutzungsänderung, und die ist nicht überall zu bekommen.
Für Käufer ist die Genehmigung deshalb oft die erste Frage. Legen Sie die Baugenehmigung mit der Nutzung als Ferienwohnung gleich zu Beginn vor. Bei Wohnungen in einer Ferienanlage gehört auch die Teilungserklärung dazu, denn sie kann die Nutzung zusätzlich regeln.
Belegung und Einnahmen offenlegen
Kapitalanleger rechnen. Je besser Ihre Zahlen dokumentiert sind, desto leichter fällt die Entscheidung. Bereiten Sie für die letzten zwei bis drei Jahre vor:
- Belegungstage pro Jahr und Verteilung über die Saison
- Mieteinnahmen, getrennt nach Jahren
- Kosten für Reinigung, Wäsche, Vermittlung und Verwaltung
- Hausgeld oder Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer
- gegebenenfalls Zweitwohnungsteuer
Den Kur- oder Gästebeitrag zahlen die Gäste, der Vermieter führt ihn ab. Er gehört nicht zu Ihren Einnahmen, sollte im Exposé aber erwähnt werden.
Inventar und laufende Buchungen
Die meisten Ferienwohnungen werden möbliert verkauft. Listen Sie das Inventar auf und vereinbaren Sie im Kaufvertrag einen realistischen Wert dafür. Auf bewegliche Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an, der angesetzte Betrag muss aber dem tatsächlichen Wert entsprechen.
Klären Sie außerdem, was mit bestehenden Buchungen passiert. Übernimmt der Käufer sie, gehört das in den Kaufvertrag, ebenso der Umgang mit bereits gezahlten Anzahlungen. Verträge mit einer Vermittlungsagentur haben oft Kündigungsfristen, die Sie früh prüfen sollten.
Steuern und Fristen
Für vermietete Ferienwohnungen gilt beim Verkauf die Zehnjahresfrist: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel einkommensteuerfrei. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift bei einer Ferienwohnung meist nicht, weil sie überwiegend vermietet wurde.
Haben Sie beim Kauf oder bei Investitionen Vorsteuer vom Finanzamt erstattet bekommen, kann der Verkauf zu einer Berichtigung führen. Sprechen Sie in diesem Fall vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Das ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Der richtige Zeitpunkt
Viele Käufer suchen im Frühjahr und Sommer, wenn sie selbst an der Küste sind. Gleichzeitig ist die Wohnung dann oft belegt. Bewährt hat sich, die Vermarktung im Frühjahr zu starten und Besichtigungen auf Wechseltage zu legen. Wer diskret verkaufen möchte, kann auch außerhalb der Saison verkaufen oder direkt an uns.
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