Haus geerbt in Ostfriesland. Die ersten Schritte.

Was sofort wichtig ist

Ein leerstehendes Haus braucht Aufmerksamkeit, auch wenn die Erbfolge noch nicht geklärt ist. Diese Punkte sollten Sie früh angehen:

• Versicherung: Informieren Sie die Wohngebäudeversicherung über den Erbfall und einen möglichen Leerstand. Viele Verträge verlangen, dass längerer Leerstand gemeldet wird.
• Heizung und Wasser: Im Winter muss das Haus frostsicher bleiben. Lassen Sie die Heizung auf niedriger Stufe laufen oder die Wasserleitungen fachgerecht entleeren.
• Regelmäßige Kontrolle: Lüften, Post leeren, nach dem Rechten sehen. Ein bewohnt wirkendes Haus ist weniger anfällig für Einbrüche.
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherung und Versorger laufen weiter. Klären Sie, wer die Zahlungen übernimmt, bis das Erbe aufgeteilt ist.
• Verkehrssicherung: Wege, Bäume und Dach müssen so beschaffen sein, dass niemand zu Schaden kommt.

Erbschein und Grundbuch

Um über die Immobilie verfügen zu können, müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Das Grundbuchamt verlangt dafür in der Regel einen Erbschein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt meist die Urkunde zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht.

Anschließend wird das Grundbuch berichtigt, die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung gebührenfrei.

Wenn mehrere erben

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können sie nur gemeinsam verfügen. Für einen Verkauf müssen also alle Miterben zustimmen und beim Notar vertreten sein, notfalls über eine Vollmacht.

Typische Lösungen sind der gemeinsame Verkauf und die Aufteilung des Erlöses, die Übernahme durch einen Miterben, der die anderen auszahlt, oder die gemeinsame Vermietung. Können sich die Erben nicht einigen, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung. Sie dauert lange und bringt meist weniger ein als ein freier Verkauf.

Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Ehe- und eingetragene Lebenspartner haben derzeit einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder von 400.000 € je Elternteil. Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt das Familienheim steuerfrei, etwa wenn Kinder das Haus der Eltern selbst bewohnen und dort zehn Jahre wohnen bleiben. Dabei gilt eine Grenze bei der Wohnfläche.

Bei einem späteren Verkauf übernehmen Sie das Anschaffungsdatum des Verstorbenen. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Gewinn aus dem Verkauf in der Regel einkommensteuerfrei.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Die Entscheidung hängt von Ihren Plänen, vom Zustand des Hauses und von der Erbengemeinschaft ab. Drei Fragen helfen bei der Einordnung:

1. Will jemand selbst einziehen? Dann lohnt sich ein Blick auf Sanierungsbedarf und Finanzierung der Auszahlung.
2. Trägt sich eine Vermietung? Ältere Häuser brauchen vor einer Vermietung oft Investitionen in Heizung, Bäder oder Elektrik. Rechnen Sie die Miete gegen diese Kosten.
3. Wie schnell brauchen Sie Klarheit? Ein Verkauf über den Markt bringt meist den höheren Preis, braucht aber Vorbereitung und Besichtigungen. Beim Direktankauf kaufen wir im Ist-Zustand, auch mit Möbeln und vollem Keller.

Checkliste für Erben

1. Sterbeurkunde und Testament sichern, Nachlassgericht informieren
2. Versicherung, Versorger und Grundsteuer klären
3. Haus sichern und regelmäßig kontrollieren
4. Erbschein beantragen oder Testamentseröffnung abwarten
5. Grundbuch innerhalb von zwei Jahren berichtigen lassen
6. Wert ermitteln lassen, als Grundlage für Gespräche unter Erben
7. Gemeinsam entscheiden: behalten, vermieten oder verkaufen